Comme son nom l’indique, une copropriété désigne un immeuble dans lequel différents propriétaires possèdent une partie précise et délimitée des lieux, contrairement à l’indivision où chacun détient une part fictive de l’ensemble de l’immeuble. L’ensemble des propriétaires sont représentés au sein du syndicat de copropriété. Entre autres compétences, le syndic doit vérifier l’état général de l’immeuble et soumettre au vote de l’assemblée les décisions relatives aux différents diagnostics techniques pour assurer la sécurité de l’immeuble.

En quoi consiste le DTG ?

Le Diagnostic Technique Global de la copropriété a pour objectif d’évaluer la situation générale d’un immeuble et de proposer des ajustements en vue d’améliorer son état, ses performances énergétiques, son accessibilité et également sa sécurité. Selon les dispositions du Code de la construction et de l’habitation, il est réalisé en 5 étapes.

  • Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs
  • Un audit de la situation du syndicat de copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires
  • Un rapport fournissant une analyse des améliorations possibles de l’état de l’immeuble
  • Un audit énergétique
  • Un plan des travaux nécessaires à la pérennité de l’immeuble et à la sécurité de ses occupants et une estimation du coût de ces travaux.

L’objectif de ce dispositif est de lutter contre les problèmes de vétusté, d’insécurité et d’insalubrité des immeubles en bénéficiant d’un accompagnement complet dans le cadre des activités du syndic de copropriété. Chaque année en France, le défaut d’entretien de certains immeubles cause de nombreux sinistres à l’origine de morts qui pourraient être évités.

Quelles sont les obligations de la copropriété en matière de DTG ?

À l’article 58 de la Loi n° 2014S366 du 24 mars 2014 relative au Diagnostic Technique Global (DTG). Cette loi vient modifier les articles L731S1 à L731S5 du Code de la construction et de l’habitation. Ce que nous disent les dispositions législatives, c’est que le syndicat de copropriété n’a pas l’obligation de réaliser un DTG. En revanche, celui-ci a l’obligation de porter la question régulièrement à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Les copropriétaires pourront ainsi voter à la majorité simple s’ils décident de réaliser ce diagnostic ou non. Nous pourrions penser que ces dispositions sont un peu laxistes, mais il n’en est rien. En effet, chaque propriétaire assure son bien, mais en cas de sinistre, les assurances pourront reprocher l’absence d’un DTG alors que celui-ci doit être régulièrement proposé aux copropriétaires.

Qui doit réaliser le Diagnostic Technique Glocal de la copropriété ?

La réponse se trouve dans le Décret n° 2016S1965 du 28 décembre 2016 relatif aux modalités de réalisation du Diagnostic Technique Global des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation. Ce texte apporte des précisions sur les « tiers » susceptibles d’intervenir pour réaliser un DTG. Il peut s’agir d’une personne privée ou d’une personne morale (entreprise) qui justifie les compétences nécessaires pour réaliser ce diagnostic. Aujourd’hui, il existe des sociétés spécialisées dans la réalisation de Diagnostic Technique Global de la copropriété. Celles-ci rassemblent un panel de compétences en matière de matériaux de construction, d’équipements techniques, d’équipements de sécurité, de performance énergétique de l’habitat, mais aussi en matière de thermique des bâtiments, de pathologies ou de sécurité incendie.